Précisions sur l’Aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial (AUCLC)

L’Aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial destinée aux petites entreprises : les faits saillants suite à l’annonce du premier ministre du Canada, M. Justin Trudeau, le 29 juin 2020 et aux nouveaux détails publiés par la Société canadienne d’hypothèques et de logement en date des 2 et 17 juillet 2020.

Mise à jour le 17 juillet 2020 : les modifications apportées sont en bleu.

Dans le but d’aider les entreprises au Canada à surmonter les contrecoups financiers provoqués par la crise de la COVID-19, plusieurs mesures de soutien ont été mises en place par le gouvernement fédéral. Parmi celles-ci figure l’Aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial (« AUCLC ») destinée aux petites entreprises.

Suite à la mise à jour publiée le 20 mai dernier par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (« SCHL ») (mis à jour conformément aux annonces subséquentes faites en date des 8 juin 2020, 2 juillet 2020 et 17 juillet 2020) à l’égard du programme de l’AUCLC, voici un sommaire des éléments clés du programme tenant compte des principaux développements entre la date de l’annonce initiale du programme et ceux des plus récentes annonces précitées et de précisions informelles fournies par la SCHL.

Quelle est l’aide offerte et qui peut en bénéficier?

L’AUCLC vise à soutenir les petites entreprises locataires ayant subi une baisse de revenus d’au moins 70 % comparativement à leurs revenus générés pendant la période de comparaison avant la crise de la COVID-19 en permettant aux bailleurs propriétaires (sauf exception¹) de biens immobiliers commerciaux abritant de tels locataires, d’avoir accès à des prêts-subventions des gouvernements fédéral et provincial. Les conditions essentielles de qualification à titre de petite entreprise et les grandes lignes directrices pour la méthode de calcul de la baisse de revenus sont abordées ci-après. Ces prêts-subventions ne porteront pas intérêt et couvriront un montant égal à 50 % de la somme totale des loyers bruts normalement payables par ces locataires, initialement pour la période d’avril, de mai et de juin 2020 (telle que prolongée, le cas échéant, la « Période couverte »), mais potentiellement pour la période de juillet 2020 aussi. En effet, le 29 juin dernier, le premier ministre du Canada, M. Justin Trudeau a fait l’annonce de la prolongation de la Période couverte (l’« Annonce de prolongation ») d’un mois supplémentaire, en voici des précisions :

• pour bénéficier de la prolongation, les demandeurs admissibles à l’AUCLC doivent en faire la demande, ladite prolongation étant faite sur une base volontaire des demandeurs, nouveaux et existants; et
• l’aide additionnelle est attribuée si les revenus des petites entreprises locataires admissibles à l’AUCLC ont diminué d’au moins 70 % pour la période d‘avril, de mai et de juin 2020, et ce, sans avoir à réévaluer la diminution de leurs revenus en juillet également.

Le montant total du loyer brut d’un Locataire inclut le loyer de base, la contribution mensuelle régulière du Locataire aux coûts d’exploitation, impôts fonciers et autres montants de loyer additionnel (tels pour entretien et réparation), payables aux termes d’un bail juridiquement exécutoire. Le programme prévoit spécifiquement certains montants devant être exclus du calcul du montant total de loyer brut.

Un bien immobilier commercial est un immeuble commercial (qu’il soit grevé ou non d’une hypothèque) abritant de petites entreprises locataires, incluant un immeuble commercial ayant une composante résidentielle, et inclut aussi un immeuble collectif résidentiel à usage mixte.

Ce programme est accessible à condition, notamment, que ces bailleurs propriétaires réduisent d’au moins 75 % les loyers bruts de ces locataires pour la Période couverte, de sorte que la somme totale de loyers bruts que ces locataires seront dorénavant tenus de payer pour la Période couverte ne pourra excéder 25 % des loyers bruts qu’ils auraient dû payer pour la même période, n’eût été la réduction de 75 % ou plus, laquelle est une condition sine qua non de l’AUCLC.

Tels bailleurs propriétaires absorberont donc le solde des loyers bruts normalement dus par ces locataires pour la Période couverte, soit au moins 25 % de la somme totale desdits loyers, représentant le montant qui n’est pas couvert par les prêts-subventions ni payable par les locataires. Si l’aide est accordée et que les exigences du programme sont respectées, ces bailleurs propriétaires n’auront pas à rembourser les prêts-subventions.

Le 8  juin  dernier, afin d’encourager la participation des bailleurs propriétaires au programme de l’AUCLC, le Ministre de l'Économie et de l'Innovation du Québec, M. Pierre Fitzgibbon, a fait l’annonce que le gouvernement du Québec fera une contribution additionnelle au programme de l’AUCLC en compensant 50 % de la portion de 25 % absorbée par les bailleurs propriétaires inscrits au programme. Ces derniers pourront donc recevoir une somme équivalente à 12,5 % du coût total du loyer, afin de réduire leurs pertes de moitié. Suite à l’Annonce de prolongation, en date du 17 juillet, aucune information n’a été communiquée par le gouvernement du Québec quant à savoir si ce dernier emboîtera le pas pour la prolongation du mois de juillet.

Si, suite à une demande d’aide présentée conformément aux conditions et modalités de l’AUCLC, par un bailleur propriétaire (le « Bailleur ») d’un bien immobilier commercial abritant au moins une petite entreprise locataire ayant subi une baisse de revenus d’au moins 70 %, est accordée, le programme permettra que :

• la portion du montant total du loyer brut normalement payable pour la Période couverte (ce montant total normalement payable pour ladite période, le « Loyer visé ») par la petite entreprise locataire visée par cette demande (le « Locataire »), soit limitée à 25 % du Loyer visé, permettant ainsi au Locataire, espère Ottawa, de maintenir ses activités et conserver sa main d’œuvre; et
• le Bailleur soit assuré de recevoir au moins 50 % du Loyer visé (et jusqu’à 62,5 % dans la province de Québec pour la période des mois d’avril, de mai et de juin 2020, grâce à la nouvelle bonification offerte par le gouvernement du Québec lequel n’a pas confirmé s’il prolongera son aide pour le mois de juillet), ce qui selon les hypothèses du gouvernement fédéral permettra notamment au Bailleur de défrayer les dépenses d’exploitation de l’immeuble.

Quelles sont les principales conditions de la demande d’aide et de son octroi?

Une demande d’aide en vertu du programme ne peut être présentée que par un Bailleur qui est propriétaire d’un bien immobilier commercial abritant au moins un locataire qui soit une petite entreprise touchée. Cette demande doit se rapporter à au moins un locataire (ou sous-locataire) de cet immeuble commercial qui est une petite entreprise ayant ouvert ses portes avant le 1^er mars 2020 et subit une baisse de ses revenus d’au moins 70 %.

Il est à noter qu’une coalition de gros détaillants et de propriétaires immobiliers commerciaux, qui inclut notamment la Compagnie de la Baie d’Hudson, Indigo Books & Music Inc. et Cadillac Fairview, est en lobbying à Ottawa afin de négocier un allègement du loyer permettant aux locataires de grandes entreprises de voir leur loyer baisser d’un tiers. Une demande a également été faite afin de permettre aux locataires d’obtenir un prêt à taux d’intérêt bas. Cette initiative viserait à aider les grandes entreprises qui ne sont pas incluses dans l’AUCLC. En date du 17 juillet 2020, aucun développement n’a été communiqué jusqu’à maintenant.

La SCHL a précisé qu’un Bailleur ne pourra soumettre qu’une seule demande par immeuble. Bien que selon nous cela ne soit pas apparent des mesures annoncées à ce jour, nous comprenons que la SCHL précisera qu’un Bailleur ne pourra soumettre qu’une seule demande par immeuble. Cette demande devra être appuyée de toute la documentation et de l’information exigées aux termes du programme, notamment :

• l’attestation de chaque Locataire ou sous-locataire;
• l’attestation du Bailleur;
• une entente de réduction entre le Bailleur et chaque Locataire (ladite entente est conditionnelle à l’acceptation de la demande par la SCHL et à l’octroi de l’aide demandée entre ce Bailleur et ce Locataire) réduisant d’au moins 75 % le Loyer visé de chaque Locataire; et
• l’entente de prêt-subvention entre la SCHL et le Bailleur (dans ce cas-ci le Bailleur doit accepter les modalités et les conditions de l’entente de prêt-subvention disponible sur le portail de la SCHL).

Il est à noter que certaines particularités s’appliquent en cas de sous-location selon si le Locataire et le sous-locataire sont tous les deux admissibles à l’AUCLC ou si seul le sous-locataire l’est.

De plus, concernant la prolongation de juillet, un Bailleur ne peut opter pour ladite option qu’une seule fois et devra y inclure tous les Locataires touchés qu’il désire inclure dans la demande. Ainsi, un Bailleur ne pourra pas soumettre à deux reprises l’option de prolongation afin d’ajouter des Locataires touchés additionnels.

La demande requiert notamment les attestations suivantes :

Le Bailleur:

• doit être propriétaire d’un bien immobilier commercial situé au Canada générant des revenus locatifs qui abrite au moins une petite entreprise locataire admissible;
• devra avoir indiqué des revenus de location sur sa déclaration de revenus pour l’année d’imposition 2018 ou 2019 ou les deux, ou encore avoir démontré qu’il s’agit d’un immeuble commercial neuf ou récemment acheté et que le bail avec le Locataire a été conclu au plus tard le 1^er avril 2020;
• doit avoir conclu ou conclure une entente de réduction de loyer (incluant un moratoire d’expulsion pour la période pendant laquelle le Bailleur accepte d’appliquer les produits du prêt-subvention ainsi qu’une déclaration des revenus de location) diminuant d’au moins 75 % le loyer brut du Locataire pour la Période couverte;
• ne doit pas exercer une fonction politique fédérale ou provinciale et n’est pas une entité contrôlée par une personne exerçant une telle fonction; et
• ne pourra en aucun temps réclamer au Locataire la part du 25 % que le Bailleur doit assumer assumer (la part assumée par le Bailleur est sujette à la bonification annoncée par le gouvernement du Québec). Il est à noter que le programme n’empêche pas le Bailleur d’obtenir des augmentations de loyer conformes au marché. Toutefois, le Bailleur devra s’abstenir de tenter d’utiliser quelque moyen ou mécanisme que ce soit, qu’il soit direct ou indirect, pour recouvrer les montants ayant fait l’objet d’une remise qui avaient été convenus dans l’entente de réduction de loyer pendant ou après la période visée par le programme.

Le Locataire:

• doit avoir temporairement interrompu ses activités ou doit avoir connu une diminution d’au moins 70 % de ses revenus générés avant la pandémie (selon une des méthodes de calcul mentionnées dans la prochaine section);
• ne doit pas payer plus de 50 000 $ par mois en loyer brut par emplacement (excluant les taxes de vente, y compris la TVH); et
• ne doit pas générer plus de 20 M$ en revenus annuels bruts au niveau des entités consolidées, soit au niveau de l’entité mère ultime. Ces revenus annuels bruts doivent être calculés à partir des revenus financiers de 2019. Le Locataire devra se servir de la période de 12 mois qu’utilise sa société pour calculer ses données financières.

Comment calculer la baisse de revenus d’une petite entreprise locataire?

La baisse de 70 % des revenus d’avant la pandémie de la COVID-19 peut être calculée selon deux méthodes :

• comparer les revenus d’avril, mai et juin 2020 aux revenus des mêmes mois de l’année 2019; ou
• si le Locataire est une nouvelle entreprise qui n’était pas en activité pendant la période d’avril à juin 2019, comparer les revenus d’avril, mai et juin 2020 avec la moyenne des revenus de janvier et février 2020.

Puisqu’une demande d’aide peut être présentée à partir du 25 mai 2020, il ne sera pas possible de déterminer avec certitude les revenus de juin 2020 avant la 6^e semaine suivant l’ouverture de la période pour présenter une demande. Si la demande est déposée avant le 1er juillet 2020, la SCHL mentionne que le Locataire peut utiliser ses prévisions pour le mois de juin 2020. Le critère de la baisse de 70 % des revenus sera basé sur la moyenne des revenus générés aux mois d’avril et de mai et sur les revenus prévus pour juin. La SCHL mentionne que les prévisions de juin doivent pouvoir être soutenues par les variables en jeu pour le Locataire. Le résultat doit être guidé par la réduction moyenne des revenus pour avril et mai et par le changement prévu, compte tenu des principes directeurs de la province de Québec en matière de réouverture de l’économie.

Il est important de noter que ces revenus doivent être constitués des revenus provenant d’activités ordinaires au Canada (calcul des revenus selon la méthode comptable habituelle en excluant les revenus des postes extraordinaires).

Comment présenter une demande d’aide?

La demande présentée par le Bailleur, qui devra être remplie et présentée en ligne au plus tard à la date butoir prescrite, sera administrée par la SCHL. En date du 17 juillet 2020, la date limite pour présenter une demande est le 31 août 2020. Les formulaires servant à présenter la demande sont maintenant disponibles sur le site internet de la SCHL². Si le Bailleur a déjà sa demande d’aide au loyer approuvée, il a jusqu’au 14 septembre 2020 pour demander la prolongation jusqu’en juillet. À partir du 17 juillet 2020, le Bailleur pourra opter pour la prolongation de juillet en même temps qu’il soumettra sa nouvelle demande.

Il est à noter que le Bailleur doit obtenir une attestation remplie par chaque Locataire touché. Le Locataire demeure responsable des déclarations mentionnées à sa propre attestation. Le Bailleur est en droit de se fier à cette attestation et ces déclarations du Locataire et sera tenu de confirmer seulement qu’il n’a pas connaissance, agissant raisonnablement et sans mener d’enquête, de renseignements faux ou trompeurs figurant dans l’attestation remise par le ou les Locataires touchés. La SCHL mentionne que si des renseignements s’avèrent faux ou trompeurs dans l’attestation du Locataire, ce dernier sera responsable de toute remise de loyer en vertu des modalités de son bail.

De plus, il est prévu dans l’entente de réduction de loyer à être conclue entre le Bailleur et chacun de ses Locataires touchés que la réduction de loyer est conditionnelle à l’approbation de la demande par la SCHL.

Le portail de demande de l’AUCLC a ouvert le 25 mai 2020. Étant donné le nombre élevé de demandes attendu par la SCHL, cette dernière a fourni un échéancier sur son portail afin de présenter les demandes. Il est prévu que dans des circonstances normales, le processus d’évaluation devrait prendre un ou deux jours, après quoi le Bailleur sera informé de son admissibilité. Le Bailleur devrait recevoir le prêt-subvention dans la semaine suivant l’approbation de la demande.

Il faudra prévoir plus de temps pour traiter les demandes si elles sont plus complexes ou si le programme connaît des volumes plus élevés.

La SCHL a retenu les services de MCAP et de FCT assurance titres pour le programme d’AUCLC afin de s’occuper du volet financement avec les gouvernements.

Que devriez-vous savoir de plus quant à l’AUCLC?

Aucun montant limite pouvant être octroyé aux entreprises n’a encore été déterminé.

La demande sera faite par le Bailleur après une entente écrite avec chacun de ses Locataires. Nous vous referons aux formulaires disponibles sur le site internet de la SCHL.

Le Bailleur et le Locataire ayant un lien de dépendance sont inclus dans le programme de l’AUCLC s’il y a un contrat de location valide et exécutoire en place avant le 1^er avril 2020, sans être modifié après ladite date, à des conditions ne dépassant pas celles du marché.

Une fois que la demande sera approuvée, les gouvernements paieront directement 50 % des loyers mensuels bruts à l’institution financière du Bailleur. Aux dires de la SCHL, l’institution financière peut être n’importe quelle institution de dépôt, désignée par le Bailleur, pourvu que le compte bancaire soit détenu au Canada. L’institution financière sert d’intermédiaire à l’administrateur du programme pour avancer le montant du prêt-subvention au Bailleur.

Si les loyers d’avril et de mai ont déjà été payés par le Locataire au Bailleur, ce dernier devra rembourser rétroactivement lesdits loyers ou sinon il devra convenir avec le Locataire d’un crédit qui pourra lui être accordé pour un mois ultérieur. La période de trois mois peut être flexible.

Les baux à court terme (ex.: un bail au mois) sont admissibles si (i) le bail est juridiquement contraignant et en vigueur avant le 1er avril 2020 et (ii) les exigences du programme sont respectées.

Le Bailleur pourra encore présenter une demande pour le programme après la période d’avril/mai/juin 2020 s’il peut démontrer qu’il était admissible au programme de l’AUCLC durant cette période. Le programme sera appliqué de manière rétroactive. En date du 17 juillet 2020, la date limite pour présenter la demande est le 31 août 2020. Si le Bailleur a déjà sa demande d’aide au loyer approuvée, il a jusqu’au 14 septembre 2020 pour demander la prolongation jusqu’en juillet. À partir du 17 juillet 2020, le Bailleur pourra opter pour la prolongation de juillet en même temps qu’il soumettra sa nouvelle demande.

Les prêts-subventions octroyés en vertu de l’AUCLC ne seront pas sujets à remboursement si le Bailleur et chaque Locataire respectent les modalités du programme. Le prêt-subvention sans intérêt fera l’objet d’une remise le 31 décembre 2020, c’est-à-dire que la SCHL renoncera automatiquement au prêt à ladite date. Le prêt n’aura donc pas à être remboursé si le Bailleur se conforme aux modalités et aux conditions du prêt. La SCHL mentionne qu’aucun avis de remise officiel ne sera fourni. Il est à noter que si le Bailleur déclare faillite, procède à une restructuration, réorganisation ou dissolution de son entreprise, le prêt devra être remboursé. De plus, en cas de défaut, la SCHL pourra exercer tous les recours contre le Bailleur afin de recouvrer les fonds accordés en vertu du programme de l’AUCLC.

Y a-t-il d’autres points à considérer?

Certaines informations encore méconnues

Comme mentionné, bien que certaines informations aient été fournies récemment par la SCHL, certains détails du programme sont encore méconnus. Certaines questions à se poser :

• Le Bailleur possède-t-il des recours contre le Locataire si ce dernier fait défaut du paiement de sa part?
• Au Québec, l’état d’urgence sanitaire a été déclaré le 14 mars 2020. La petite entreprise ayant ouvert ses portes entre le 1^er mars et le 13 mars 2020 ne devrait-elle pas être éligible au programme d’aide?
• Un programme d’aide sera-t-il disponible pour les grandes entreprises locataires?

La dépendance des locataires envers leur bailleur pour la demande au programme

Un locataire dépend entièrement de son bailleur pour la présentation d’une demande d’aide. Un sondage publié par la FCEI révèle que plus de 40 % des petites entreprises établies au Canada ont subi une baisse de 70 % de leur revenu pendant une période couverte par l’AUCLC et seraient éligibles au programme.

Étant donné qu’un bailleur propriétaire n’est pas tenu d’adhérer au programme, certains locataires craignent que leurs bailleurs ne fassent pas les démarches afin d’en bénéficier, et ces locataires ne puissent pas pouvoir forcer ces bailleurs à présenter une demande d’aide. La bonification annoncée par le gouvernement du Québec pourrait encourager les bailleurs propriétaires d’adhérer au programme. De plus, le projet de loi 61 - Loi visant la relance de l’économie du Québec et l’atténuation des conséquences de l’état d’urgence sanitaire déclaré le 13 mars 2020 en raison de la pandémie de la COVID-19, tel qu’amendé, propose certaines mesures afin de relancer l’économie, notamment en prévoyant une mesure ayant pour but d’empêcher toute résiliation entre l’adoption de la loi et le 1er août 2020 d’un bail commercial portant sur un bien immeuble en raison du défaut de paiement de loyer après le 13 mars 2020. Si ce projet de loi, incluant cette mesure, est sanctionné lorsque les travaux reprendront à l’Assemblée National du Québec, cette interdiction de résiliation pourrait encourager les bailleurs propriétaires à s’inscrire au programme. Finalement, il est à noter que plusieurs autres programmes aux petites entreprises sont offerts par les gouvernements.

La préoccupation du critère de la baisse de revenu

Le critère des 70 % de baisse de revenu peut également être préoccupant pour certaines entreprises. En effet, cette approche pourrait ne pas tenir compte des entreprises qui, bien que durement touchées par la crise, ne répondent pas au critère d’admissibilité. Certaines entreprises pourraient même envisager fermer ou cesser leurs activités afin de pouvoir atteindre le critère des 70 % de baisse. De plus, ayant subi une baisse d’au moins 70 % des revenus, certains bailleurs se questionnent sur les capacités financières de leurs locataires à payer leur part de 25 %.

Le propriétaire d’immeuble sans locataire n’est pas considéré dans le programme

L’aide ne tient pas compte de la petite entreprise qui est propriétaire de son local et qui rencontre, elle aussi, des difficultés financières. Par contre, cette dernière peut s’entendre avec son créancier hypothécaire afin de conclure un arrangement pour les paiements hypothécaires.

La complexité administrative du programme

Enfin, nous observons une certaine crainte des propriétaires bailleurs et de leurs locataires concernant la complexité qu’amènerait le programme, notamment quant à la lourdeur administrative que la demande pourrait engendrer auprès des créanciers hypothécaires.

Depuis 25 ans, la mission de BCF est d’appuyer les entreprises d’ici. Nous connaissons les enjeux auxquels vous faites face et notre équipe en droit immobilier est disponible pour vous aider à utiliser les ressources à votre disposition. N’hésitez pas à communiquer avec nous pour vous conseiller et vous accompagner dans le processus.

 

[1] L’AUCLC ne s’applique pas aux immeubles détenus par une administration fédérale, provinciale ou municipale, ni à tout propriétaire occupant une fonction politique fédérale ou provinciale ou contrôlée par une personne occupant une telle fonction, sauf pour les exceptions prévues au programme. En date du 17 juillet 2020, ces exceptions sont les suivantes : (i) s’il existe un bail à long terme consenti à une Première Nation ou à une organisation ou un gouvernement autochtone, cette entité est admissible à titre de propriétaire; (ii) s’il existe un bail commercial à long terme en faveur d’un tiers exploitant l’immeuble, comme par exemple dans le cas d’un aéroport, ce tiers est admissible à titre de propriétaire; (iii) le propriétaire est une société d’État disposant de crédits limités qui est désignée par la SCHL comme étant admissible au programme; et (iv) le propriétaire est un établissement d’enseignement postsecondaire, un hôpital ou un fonds de pension. Si l’entité fait partie de l’une ou l’autre de ces exceptions, celle-ci peut présenter une demande d’aide en vertu du programme, en autant que les autres critères soient respectés. Par ailleurs, nous comprenons que la SCHL précisera sous peu les cas de détention partielle d’un immeuble par une administration fédérale, provinciale ou municipale en clarifiant le paragraphe 14 de l’Attestation du propriétaire disponible sur le site web de la SCHL.
[2] https://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/finance-and-investing/covid19-cecra-small-business