Rénovations majeures : évitez que vos droits acquis ne s’envolent en poussière

Lorsque l’on achète un nouvel immeuble avec l’intention d’y apporter des rénovations majeures, il est important de se questionner si ces rénovations seront permises par la réglementation actuellement applicable ou si elles seront analysées par la municipalité sous le régime des droits acquis.

Les exemples de bâtiments qui ont probablement été construits alors que ces normes n’existaient pas et qui bénéficient donc de droits acquis sont nombreux :

• un chalet situé à l’intérieur d’une bande de protection riveraine en tout ou en partie;
• un bâtiment situé sur un terrain trop petit;
• une résidence implantée à proximité d’une falaise qui ne respecte pas la marge de recul.

Quelques principes de base sur les droits acquis

Un bâtiment protégé par droits acquis est limité dans les modifications qu’il peut se voir apporter. Chaque réglementation de zonage comprend un chapitre sur les droits acquis qui prévoit ce qui peut et ce qui ne peut pas être fait en cette matière. La réglementation de chaque municipalité est différente. Par contre, certains principes de base se retrouvent dans tous les règlements.

Soulignons d’emblée que le régime des droits acquis doit être interprété de façon restrictive. C’est donc dire que les règles doivent être suivies de façon stricte et qu’il n’est pas possible de les interpréter largement afin « d’étirer » ce qu’il est possible de faire.

Généralement, il n’est pas possible d’aggraver une situation de droits acquis. Par exemple, agrandir le chalet situé dans la bande de protection riveraine vers le lac sera habituellement interdit. Évidemment, les réparations d’entretien afin de maintenir l’immeuble en bon état seront permises. Par contre, les déplacements et rénovations majeures seront encadrées de façon plus stricte. Une démolition qui deviendrait nécessaire à la suite d’un sinistre est aussi encadrée par des règles distinctes qui permettent habituellement une reconstruction dans un certain délai.

Les répercussions de la démolition

Contrairement à une démolition suivant un sinistre, si un bâtiment protégé par droits acquis est détruit de façon volontaire, les droits acquis seront perdus. Il est donc primordial de ne pas procéder à une telle démolition. Une démolition volontaire ne comprend pas uniquement le fait de complètement « jeter par terre » un bâtiment. De nombreux autres actes de rénovations majeures peuvent être assimilés à une démolition volontaire et ainsi faire perdre les droits acquis.

Voici quelques actions à ne pas faire en tant que propriétaires ou promoteurs si vous souhaitez éviter que l’immeuble soit considéré comme une nouvelle entité et, qu’en conséquence, vous perdiez les droits acquis protégeant votre immeuble :

• Enlèvement en totalité des installations et bâtiments existants;
• Le bâtiment s’écroule pendant les travaux et devient une perte totale;
• Lorsque l’on détruit un immeuble et que l’on en reconstruit un autre avec quelques morceaux de l’ancienne construction, il ne s’agit pas d’une rénovation;
• Lorsqu’il y a construction d’une nouvelle maison autour du vieux bâtiment et que ce dernier est par la suite tiré ou déménagé;
• Il ne reste plus rien de la structure d’origine, tout a été enlevé.

Au contraire, dans les cas suivants, comme il ne s’agira pas d’une nouvelle entité, les droits acquis seront préservés :

• La structure de la maison n'est pas démolie ni reconstruite; elle est déplacée temporairement et préservée;
• Des morceaux de murs affectés par la moisissure sont remplacés en conservant trois pans de murs sur quatre;

En terminant, nous réitérons l’importance de bien vous informer sur la situation de votre bâtiment et son respect des règles de zonage avant d’entreprendre quelques travaux que ce soient. Un bon accompagnement juridique vous permettra de connaître les règles du jeu afin de pouvoir adapter votre projet à la réglementation en vigueur ou au régime des droits acquis.