Sommaires exécutifs 18 janv. 2021

Connaissez-vous les zones grises des dérogations mineures?

La dérogation mineure est un outil d’urbanisme utile à connaître pour tout propriétaire immobilier et permet de passer outre la rigidité des règlements sur le zonage et le lotissement d’une municipalité ou d’une ville.

Cette technique de règlementation est largement utilisée par les municipalités dans de multiples domaines, afin de pallier certaines difficultés jugées mineures. Elle permet de transgresser certaines normes réglementaires spécifiques, sans devoir procéder à une modification réglementaire en bonne et due forme.

Les dérogations mineures sont accordées par résolution du Conseil municipal, après que celui-ci ait obtenu l’avis du conseil consultatif d’urbanisme (« CCU ») de la municipalité. À titre d’exemple, les dérogations mineures peuvent être utilisées dans les situations suivantes :

  • un empiètement;
  • les marges d’un bâtiment;
  • les normes de stationnement et des allées de circulation;
  • l’aménagement paysager;
  • les dimensions d’une construction;
  • les normes d’affichage des enseignes et panneaux-réclames;
  • les distances séparatrices entre une exploitation agricole et une résidence voisine;
  • etc.

La dérogation mineure : un concept discrétionnaire à définir par les municipalités

Selon la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, chaque municipalité est libre de préciser les dispositions de son règlement de zonage et de lotissement qui peuvent faire l’objet d’une dérogation mineure, ce qui commande d’analyser chaque règlement distinctement.

Les décideurs municipaux bénéficient d’une large discrétion dans la détermination de ce qui constitue une dérogation majeure ou mineure. Les tribunaux ont réitéré à plusieurs occasions qu’une définition stricte de ce concept est impossible à élaborer, puisque chaque cas doit être évalué à son mérite, en fonction de ses circonstances propres. Dans le récent arrêt obtenu par BCF, la Cour d’appel a également rappelé le fait que le caractère mineur d’une dérogation s’évalue selon une norme qualitative et non quantitative. Tout n’est donc pas une question de chiffres; c’est le résultat de la dérogation qu’il importe d’analyser.

Critères essentiels à respecter

Par ailleurs, bien que les possibilités d’utilisation de la technique des dérogations mineures soient multiples et discrétionnaires, la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (« LAU ») prévoit certains critères essentiels à respecter pour pouvoir en bénéficier. Il importe en effet de démontrer que :

  • la dérogation mineure respecte les objectifs du plan d’urbanisme de la municipalité;
  • en l’absence de dérogation mineure, l’application du règlement aurait pour effet de causer un préjudice sérieux à la personne qui la demande;
  • la dérogation mineure ne porte pas atteinte à la jouissance, par les propriétaires des immeubles voisins, de leur droit de propriété.

Mentionnons en terminant que les dérogations mineures ne peuvent porter sur les normes relatives à l’usage, la densité d’occupation du sol ou encore viser un immeuble situé dans une zone où l’occupation du sol est soumise à des contraintes particulières pour des raisons de sécurité publique.

La préparation d’un dossier présentant des arguments solides et fouillés est primordiale, afin de convaincre le Conseil municipal de faire droit à la demande de dérogation mineure. Bien maîtrisé, cet outil permet d’éviter plusieurs ennuis indésirables en cas de non-conformité d’un immeuble, tel que des amendes ou des travaux de démolition.

Un avocat ayant de bonnes connaissances de cette facette particulière du droit municipal pourra vous aider à préparer un dossier qui respecte l’ensemble des critères applicables. N’hésitez pas à communiquer avec nos avocates Isabelle Landry et Audrey-Anne Béland pour en savoir davantage sur ce processus.

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