Les droits de mutations immobilières dans le contexte de grands projets

La province et ses villes vivent à l’heure des projets d’envergure: plusieurs milliards de dollars d’investissements publics et privés sont prévus au cours de la prochaine décennie au Québec. Face à ce constat, les droits de mutations (plus communément appelés la « taxe de bienvenue ») deviennent une source de revenu considérable pour les municipalités qui assistent à de nombreuses transactions, prémisses à la naissance de grands projets immobiliers sur leurs territoires.[1]

En vertu de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières[2] (ci après « LDMI »), une municipalité locale doit percevoir un droit sur le transfert de tout immeuble situé sur son territoire[3]. La LDMI ne laisse aucune discrétion à la municipalité locale qui a l’obligation, lors du transfert d’un immeuble situé sur son territoire, de percevoir un droit de mutation.

Les revenus provenant de la perception des droits sur mutations immobilières, en 2016, étaient de 572,3 M$. 

Comment est imposé le droit de mutation?

La base d’imposition du droit de mutation est le plus élevé des montants suivants :

• le montant de la contrepartie fournie pour le transfert de l’immeuble (moins TPS et TVQ);
• le montant de la contrepartie stipulée pour le transfert de l’immeuble (normalement le prix de vente indiqué à l’acte);
• le montant de la valeur marchande de l’immeuble au moment de son transfert (valeur au rôle multiplié par le facteur comparatif de l’année en cours)[4].

Par ailleurs, en vertu de la LDMI, lorsqu’un immeuble constitue, au moment de son transfert, une unité d’évaluation inscrite au rôle d’évaluation foncière de la municipalité ou une partie d’une telle unité dont la valeur est distinctement inscrite au rôle, sa valeur marchande est obtenue en multipliant la valeur inscrite au rôle pour l’unité d’évaluation ou, selon le cas, pour la partie de l’unité d’évaluation qui correspond à l’immeuble cédé, par le facteur comparatif[5].

Le montant du droit de mutation correspond à la somme des montants suivants (article 2):

• le montant correspondant à 0,5 % du premier 50 900 $ de la base d’imposition;
• le montant correspondant à 1 % de la tranche de la base d’imposition comprise entre 50 900 $ et 254 400 $;
• le montant correspondant à 1,5 % de la tranche d’imposition qui excède 254 400 $.

Prenons un exemple et présumons que la base d’imposition est de 600 000 $. Le droit de mutation serait alors de 7 473 $, soit l’addition des montants suivants :

• 254 $ (50 900 $ x 0,5 %);
• 2 035 $ (203 500 $ x 1 %);
• 5 184 $ (345 600 $ x 1,5 %).

La LDMI habilite maintenant toute municipalité à fixer un taux supérieur à 1,5 % pour toute tranche de la base d’imposition qui excède 500 000 $. Pour fixer un tel taux, la municipalité doit adopter un règlement . Le taux ainsi fixé ne doit pas cependant dépasser 3 % sauf pour la Ville de Montréal (voir les taux en vigueur pour l’année 2019)[7].

Chacun des montants permettant d’établir les tranches d’imposition ci-haut décrites doit faire l’objet d’une indexation annuelle calculée selon une méthode statistique élaborée au nouvel article 2.1 LDMI. Le pourcentage d’augmentation est publié au plus tard le 31 juillet précédant l’année pour lequel il est fixé afin de permettre aux intéressés (notaires, courtiers et autres professionnels de l’immobilier) de les intégrer dans leur pratique. Pour l’exercice financier 2019, le taux d’augmentation qui sert à déterminer le montant permettant d’établir ces tranches d’imposition est de 1,035 %.[8]

Pour les transferts d’immeubles qui ne sont pas inscrits au registre foncier, l’obligation d’acquitter un droit de mutation passe par un avis de divulgation de certains renseignements.

Quelles sont les exonérations au paiement du droit de mutation lors d’un transfert d’immeuble?

Nous ne traiterons pas en détail des différents régimes d’exonérations prescrits dans la LDMI; ceux-ci visent les organismes publics (article 17), les exploitations agricoles (article 18), les entreprises de prêt d’argent (article 19), les transferts à des personnes morales contrôlées à plus de 90 % (article 19), les transactions de moins 5 000 $ et diverses exceptions décrites à l’article 20.

Le 20 décembre 2017, par son bulletin d’information 201-14, le ministère des Finances annonçait son intention d’introduire une exonération nouvelle lorsqu’une société de personnes (société en commandite, société en nom collectif et société de participation) serait partie à un transfert d’immeuble dans des circonstances similaires à celles prévues aux paragraphes (a), (b) et (d) du premier alinéa de l’article 19 qui s’appliquent à une personne morale.

Ces modifications régissaient tout transfert d’immeuble effectué après le 20 décembre 2017. Le projet de loi numéro 13, déposé le 26 février 2019 par le ministre des Finances et sanctionné le 19 juin 2019, vise à donner suite à cette annonce avec effet rétroactif au 20 décembre 2017.

L’exonération annoncée s’applique dans les situations suivantes[9]:

• le cédant est une personne physique et le cessionnaire une société de personnes pourvu que la part du cédant dans les revenus ou dans les pertes de la société soit, immédiatement après le transfert, d’au moins 90 % (art. 19 a.1 LDMI modifié);
• le cédant est une société de personnes et le cessionnaire une personne physique pourvu que la part du cessionnaire dans les revenus ou pertes de la société de personnes soit, durant la période de 24 mois précédant le transfert, d’au moins 90 % (art. 19 b.2 LDMI modifié);
• le cédant et un cessionnaire sont tous deux des sociétés de personnes ou une société de personnes et une personne morale dans des conditions similaires à celles s’appliquant entre deux personnes morales étroitement liées quant au test de 90 % pour les revenus ou pertes de la société de personnes.

Bien sûr, un mécanisme de divulgation s’appliquera en vertu de règles particulières à cette nouvelle exonération et les articles 4.1, 4.2, 4.2.1, 4.2.1.1,4.2.2 et 10.2 LDMI sont soit modifiés soit ajoutés pour assurer la cohérence des dispositions en vigueur pour les personnes morales maintenant applicables aux sociétés de personnes.

Pour en apprendre davantage sur la fiscalité entourant les grands projets immobiliers, inscrivez-vous à notre Forum stratégique sur la revitalisation des villes: développements immobiliers et transformations urbaines qui se tiendra le jeudi 28 novembre 2019 à Montréal.

 

[1]Tiré de l’ouvrage La fiscalité locale : municipale, scolaire et régionale, seconde édition, WoltersKluwer, Montréal 2019, par Pierre Delisle.  [2]Loi concernant les droits sur les mutations immobilières, RLRQ, c. D-15.1 (ci-après « LDMI »). [3]LDMI, art. 2, 1er al. Pour les statistiques sur les droits de mutation voir MAMH, Le financement et la fiscalité des organismes municipaux au Québec, 18 juillet 2019.  [4]LDMI, art. 2, 2e al.  [5]LFM, art. 1.1.  [6]LDMI, art. 2, 2ième al.  [7]Pour la tranche de la base d’imposition qui n’excède pas 50 000$ : 0,5%, de 50 000$ à 254 400% : 1,0%, de 254 400$ à 508 700$ : 1,5%, de 508 700$ à 1 017 400$ 2,0%, et celle de plus de 1 017 400$ : 2,5%.  [8]2018, 150 G.O. 1, 389  [9]P.L.13, 2019, article 39 sanctionné le 19 juin 2019; L.Q.2019, chapitre 14.