Hébergement touristique et Airbnb : où en sommes-nous?

Le 20 août 2018, nous publiions un article faisant état des nouveautés en matière d’hébergement touristique de courte durée. La Loi sur les établissements d’hébergement touristique et son règlement venait de connaître des modifications substantielles. Quelques mois plus tard, une mise à jour s’impose alors que le corpus législatif et réglementaire entourant la location de type « Airbnb » est à nouveau modifié. 

Dans la foulée de ces nouvelles modifications, le Projet de loi n°49 (« PL49 ») qui viendra modifier la Loi sur les établissements d’hébergement touristiques fait couler beaucoup d’encre. Bien qu’il ne soit pas encore adopté, certaines municipalités ainsi que la Fédération québécoise des municipalités ont déjà manifesté leur mécontentement à l’égard des modifications proposées par ce projet de loi.

Le PL49 prévoit que les municipalités ne pourront plus interdire la location touristique si les citoyens le font dans leur résidence principale, en respect des exigences du règlement provincial. Certains sont d’avis que ces dispositions viennent usurper le rôle des municipalités de régir les usages sur leur territoire et craignent que les quartiers résidentiels ne se transforment en artères commerciales.

Qu’en est-il? À notre avis, il semble raisonnable de soutenir que les municipalités pourraient réglementer un usage d’hébergement touristique réalisé dans une résidence principale, si cette réglementation n’équivaut pas à une interdiction d’exercer cet usage. C’est d’ailleurs un peu ce qu’avait déjà fait la Ville de Québec en permettant l’hébergement touristique nommé collaboratif, dans une résidence principale en zone résidentielle, à certaines conditions. D’autres villes, par exemple Montréal, sont venues contingenter cet usage en prévoyant une distance minimale de 150 mètres entre deux usages de résidence de tourisme. Les municipalités pourraient ainsi conserver un certain contrôle sur les usages d’hébergement touristique réalisé sur leur territoire, bien que ceux-ci s’effectuent dans une résidence principale. Évidemment, il s’agit de notre interprétation des dispositions du PL49 telles qu’actuellement rédigées. N’étant pas encore adoptées, elles sont sujettes à modification.

Chose certaine, nous suivrons avec attention le processus d’adoption de ce projet de loi alors que plusieurs acteurs ont déjà indiqué avoir des représentations à faire valoir à son encontre.

Les autres nouveautés

Le Règlement modifiant le Règlement sur les établissements d’hébergement touristique (« REHT ») est quant à lui déjà adopté et entrera en vigueur le 1^er mai 2020.

Ce nouveau REHT modernise le cadre réglementaire en réduisant les formalités administratives entourant l’encadrement de l’hébergement touristique, plus particulièrement à l’égard des résidences principales.

Nouvelle catégorie d’établissement d’hébergement touristique  : les résidences principales

Une importante modification apportée au REHT vise la création d’une nouvelle catégorie d’établissements d’hébergement touristique applicable aux personnes physiques qui utilisent leur résidence principale à des fins d’hébergement touristique.

Pour ces personnes qui offriraient leur résidence principale en location, le nouveau REHT prévoit un processus simplifié de demande en ligne, une nouvelle forme d’attestation de classification particulière à cette catégorie appelée « attestation d’établissement de résidence principale » de même qu’une diminution des frais administratifs.

Au terme des nouvelles dispositions, la notion de « résidence principale » s’entend d’une résidence où  :

• L’exploitant de l’hébergement, une personne physique, y demeure de façon habituelle;
• Ses activités familiales et sociales y sont centralisées;
• L’adresse de la résidence correspond à celle que l’exploitant indique aux ministères et organismes du gouvernement.
Par conséquent, il est entendu qu’une même personne ne peut avoir plus d’une résidence principale.

Pour pouvoir bénéficier de l’allègement prévu au nouveau REHT pour la catégorie d’établissements d’hébergement touristique « résidence principale », la location de résidence principale devra, en plus  :

• Être offerte à une personne ou à un seul groupe de personnes liées à la fois;
• N’inclure aucun repas servi sur place;
• Faire l’objet d’une seule réservation par jour. Cela signifie qu’une personne ne pourrait pas louer distinctement les chambres de sa résidence principale au moyen de plusieurs réservations ni louer à des groupes de personnes qui ne seraient pas liées.

Dans ces cas, le citoyen qui loue sa résidence principale à des touristes, ne serait-ce que pour quelques jours consécutifs, sera exempté de détenir une attestation de classification traditionnelle, ce qui signifie également que sa résidence continuera d’être taxée selon un taux résidentiel. Sous l’ancien REHT, le fait de détenir une attestation de classification permettait aux municipalités de taxer l’immeuble selon un taux commercial, lequel peut être substantiellement plus élevé.

Nouvelle définition de la notion d’« établissement d’hébergement touristique »

Le nouveau REHT simplifie la définition d’établissement d’hébergement touristique.

L’ancienne définition posait des problèmes d’application, notamment en raison du fait que, pour être assujetties au REHT, les offres de locations des établissements d’hébergement touristique devaient être faites sur une « base régulière », ce qui laissait place à une certaine interprétation. Cette notion de « base régulière » est évacuée de la nouvelle définition.

Dorénavant, un établissement d’hébergement touristique s’entendra de tout établissement dans lequel au moins une unité d’hébergement est  :

• Offerte en location;
• Contre rémunération;
• Pour une période n’excédant pas 31 jours;
• Dont la disponibilité est rendue publique par l’utilisation de tout média.

Dans les cas où un établissement répond à cette définition, il sera soumis aux dispositions de la Loi sur les établissements d’hébergement touristique et donc a l’obligation de détenir une attestation de classification. Rappelons que les établissements d’hébergement touristique qui se qualifient à titre de résidence principale seront maintenant soumis à des règles différentes.

Autorisation de la copropriété et/ou du propriétaire 

Dans tous les cas, le nouveau REHT prévoit désormais une obligation pour un copropriétaire qui souhaite offrir en location un hébergement situé dans un immeuble en copropriété divise, par exemple un immeuble à condos  :

• de produire une copie des dispositions de la déclaration de copropriété qui permettent l’exploitation de l’hébergement touristique; ou
• d’obtenir l’autorisation préalable du syndicat de copropriété.

De la même manière, le nouveau REHT prévoit qu’un locataire qui souhaite offrir son logement en location en tant qu’hébergement touristique doit, soit  :

• fournir une copie du contrat de location par lequel il est permis d’exploiter l’établissement à des fins d’hébergement touristique; ou
• obtenir l’autorisation du propriétaire pour ce faire.

Il importera donc aux propriétaires et syndicats de copropriété d’être vigilants avant de donner leur accord aux activités de location touristique afin de prévoir des règles qui assurent une cohabitation harmonieuse.

Pour de plus amples informations sur les nouveautés en matière d’hébergement touristique, n’hésitez à contacter notre équipe.