Les faits saillants du Règlement pour une métropole mixte

Depuis 2017, les municipalités disposent du pouvoir, en vertu de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (la « LAU »), d’adopter un règlement assujettissant la délivrance de tout permis pour la construction d’unités résidentielles à la conclusion d’une entente entre le demandeur de permis et la municipalité en vue d’améliorer l’offre en matière de logement abordable, social ou familial. 

Malgré la récente intégration de ce pouvoir à la LAU, il est à noter que plusieurs municipalités imposaient souvent de telles exigences aux promoteurs avant 2017. Toutefois, cela se faisait sur une base consensuelle. Dorénavant, sur adoption de leur règlement, les municipalités ont le pouvoir d’en faire une condition préalable à la délivrance du permis de construction d’unités résidentielles.

Le 25 janvier 2021, Montréal a adopté, en vertu de ce pouvoir, son règlement intitulé Règlement visant à améliorer l’offre en matière de logement social, abordable et familial, mieux connu sous le nom de Règlement pour une métropole mixte ou Règlement 20-20-20. Selon son article 32, le règlement prendra effet le 1^er avril 2021.

Les logements de type abordable, social ou familial ne sont pas définis à la LAU. Ainsi, chaque municipalité peut en proposer une définition qui lui est propre. Montréal utilise les définitions suivantes :

• « logement abordable » : logement dont le prix ou le loyer ne dépasse pas 90 % de la valeur marchande d’un logement abordable ou d’un immeuble cédé à des fins de logement abordable. La valeur marchande doit être établie avant la cession ou la location, par un évaluateur agréé mandaté par la Ville, et ce, aux frais du propriétaire;
• « logement familial » : logement de trois chambres et plus, d’une superficie minimale de 96 m² pour un logement situé dans les secteurs 4 et 5 de l’annexe A (ces secteurs sont situés plus en périphérie) et de 86 m² dans les secteurs 1, 2 et 3 délimités à l’annexe A (secteurs plus centraux), ces mesures étant prises à partir de la face externe des murs extérieurs;
• « logement social » : logement admissible ou bénéficiant d’une subvention en vertu d’un programme municipal ou provincial de subvention à la réalisation de logement social, coopératif et communautaire mis en œuvre en vertu de la Loi sur la Société d’habitation du Québec.

Il est à noter que le règlement de Montréal utilise également la notion de « logement familial abordable », c’est-à-dire un logement familial dont le prix est conforme à ce que nous avons précédemment mentionné.

L’article 2 du règlement prévoit que le règlement s’applique à tout projet résidentiel, sauf les exceptions suivantes :

• une résidence pour étudiants du CÉGEP ou de l’université, un organisme à but non lucratif ou une coopérative;
• un projet visant exclusivement la réalisation de logements sociaux;
• un projet dont 80 % des logements réalisés dans le cadre d’un programme du gouvernement, de la ville, d’un de leurs mandataires ou de la Société d’habitation et de développement de Montréal (la « SHDM ») visent certains objectifs décrits à l’article 18 du règlement, lequel nous ne reprendrons pas dans le présent article;
• un projet visant exclusivement la réalisation de logements locatifs et bénéficiant d’un programme du gouvernement, de la ville, d’un de leurs mandataires ou de la SHDM, exigeant que le loyer d’au moins 30 % des logements soit maintenu à un montant équivalent à moins de 80 % du loyer médian du marché sur une période d’au moins 20 ans;
• un projet réalisé sur un immeuble faisant l’objet d’une entente conclue avec la Ville dans le cadre de la vente d’un immeuble municipal et qui comprend des engagements visant à améliorer l’offre en matière de logement social, abordable ou familial.

Par ailleurs, l’article 3 prévoit que les exigences relatives au logement familial et au logement familial abordable ne s’appliquent pas aux résidences pour étudiants et aux résidences pour personnes âgées.

L’article 4 limite également l’application du règlement aux projets résidentiels de plus de 450 m² en prévoyant qu’un permis de construction pour un tel projet ne puisse être délivré sans qu’une entente, conforme au règlement, entre le propriétaire de l’emplacement et la Ville ait été conclue pour améliorer l’offre de logement social, abordable et familial.

L’article 5 prévoit que lorsqu’un projet est réalisé en plusieurs phases, chacune d’entre elles nécessitant un permis de construction, l’entente préalable doit être conclue pour l’ensemble des phases avant l’émission du premier permis. Les exigences du règlement seront alors calculées sur la base du total des phases.

Évidemment, en cas de modification du projet résidentiel, l’entente devra aussi être modifiée, tel que le prévoit l’article 6.

Finalement, l’article 8 prévoit une indexation annuelle de 5 % des montants prévus au règlement au premier (1^er) janvier de chaque année. Toutefois, les montants convenus dans une entente ne sont pas indexés.

La contribution exigée du promoteur pourra être versée de différentes façons, tel que le prévoit l’article 9 :

• la cession d’un terrain ou d’un bâtiment à la ville;
• la réalisation de logements répondant aux critères du règlement en certaines circonstances;
• le versement d’une contribution financière;
• une combinaison de ces méthodes, selon les circonstances.

En vertu de la LAU, toute somme ainsi versée à la ville ou tout immeuble lui étant cédé devra être utilisé à des fins de mise en œuvre d’un programme de logements abordables, sociaux ou familiaux. Le montant de cette contribution varie selon l’emplacement du projet puisque des annexes prévoient une division en secteurs de valeur ou en zones de logements abordables ou selon l’ampleur du projet en superficie ou en nombre de logements.

La ville a mis en place un outil de calcul disponible aux promoteurs afin qu’ils connaissent les exigences auxquelles ils seront assujettis. Nous invitons les promoteurs à utiliser cet outil de calcul et à être bien accompagnés dans leur interprétation de l’application du règlement à leur projet. N’hésitez pas à communiquer avec notre avocate Isabelle Landry pour en apprendre davantage sur le règlement pour une métropole mixte.