Tenez compte des pouvoirs des villes dans le développement de vos projets

Les municipalités se sont vues accorder, confirmer ou élargir certains pouvoirs au cours des dernières années. Plusieurs d’entre eux ont des impacts réels sur les infrastructures et grands projets en développement et sur la façon dont les projets de requalification de nos villes seront réalisés à très court terme.

Ces changements proviennent notamment de l’adoption, le 15 juin 2017, du Projet de loi n°122 intitulé Loi visant principalement à reconnaître que les municipalités sont des gouvernements de proximité et à augmenter à ce titre leur autonomie et leurs pouvoirs des nouveaux pouvoirs ainsi que du Projet de loi no 155, le 19 avril 2018, intitulé Loi modifiant diverses dispositions législatives dans le domaine municipal et la Société d’habitation du Québec[1]

Nous aborderons sommairement dans cet article:

• Les modifications en matière de contributions pour fins de parc,
• La possibilité d’assujettir l’obtention d’un permis de construction d’unités résidentielles au respect de certaines règles en matière de logement abordable, social ou familial, et
• Le droit de préemption de la Ville de Montréal.

Contributions pour fins de parcs

Cette contribution bien connue existe depuis 1993, mais a été modifiée en 2017. Tout d’abord, une nouvelle situation où des frais de parc peuvent être exigés a été ajoutée à la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, soit le cas où un permis de construction est demandé pour la réalisation de travaux qui permettront que soient exercées sur l’immeuble de nouvelles activités.

Comme c’était le cas auparavant, cette situation doit avoir été ajoutée dans les règlements municipaux locaux pour être applicable. Les règlements locaux peuvent évidemment varier d’une municipalité à l’autre. Plus clairement, cela signifie que des travaux pour permettre un changement d’usage (passer d’industriel à résidentiel, par exemple, pour la réaffectation d’une ancienne usine) pourraient entraîner le paiement d’une contribution pour fins de parcs, et ce, même en l’absence de lotissement.

Le calcul de ce qui peut être exigé à titre de contribution pour fins de parc (le fameux 10 %) a aussi été élargi. Lorsqu’une municipalité le prévoit dans son règlement, voici ce qu’elle peut exiger:

• Maximum de 10 % pour une contribution uniquement en argent;
• Maximum de 10 % en argent lorsque la contribution se fait à la fois en terrain et en argent. C’est donc dire qu’au total, la contribution en terrain et en argent peut être de plus de 10 %;
• Un terrain d’une superficie de plus de 10 % lorsque le lotissement ou la construction est effectué dans un secteur central de la municipalité et constitue en tout ou en partie un espace vert;
• Dans les autres cas, la contribution uniquement en terrain sera de maximum 10 %;

Logement abordable, social ou familial

En 2017, une nouvelle section a été ajoutée à la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme afin de permettre aux municipalités de réellement imposer un certain nombre de logements abordables, sociaux ou familiaux lors de la demande d’un permis de construction pour unités résidentielles; pratique qui était autrefois exercée sur une base volontaire.

Pour imposer ce type de logement dans un projet de construction résidentielle, une municipalité doit adopter un règlement prévoyant qu’une entente contenant certaines conditions devra être signée avant la délivrance du permis. Ces conditions doivent être prévues dans le règlement municipal, en conformité avec les orientations du plan d’urbanisme. L’entente avec le promoteur prévoira soit la construction de certaines unités abordables, sociales ou familiales, soit la cession d’un immeuble, soit le paiement d’une somme à la Ville. L’immeuble ou la somme ainsi versée servira à la mise en œuvre d’un programme de logements abordables, sociaux ou familiaux. C’est le règlement municipal qui doit indiquer les règles de calcul pour déterminer le pourcentage de logement abordable, social ou familial ou encore le calcul pour le versement d’un immeuble ou d’argent. L’entente régit également les dimensions et le nombre de pièces des unités de logement abordable, social ou familial visées, leur emplacement dans l’ensemble domiciliaire ou ailleurs sur le territoire de la municipalité et leur conception et construction. L’entente peut aussi établir des règles permettant d’assurer le caractère abordable des logements pour la durée qu’elle détermine.

Notre compréhension de la distinction entre ces trois types de logements est que le logement abordable est moins cher, le logement social est subventionné et le logement familial est plus grand. Le règlement adopté par chaque municipalité peut venir définir ces types de logements selon des critères plus précis. Il nous semble évidemment possible qu’une unité de logement réponde à plusieurs de ces critères en même temps.

Le projet de règlement de la Ville de Montréal

Il est à noter que la Ville de Montréal a adopté un projet de Règlement visant à améliorer l’offre en matière de logement social, abordable et familial[2] le 12 juin dernier. Son adoption finale est prévue pour le début 2020 et son entrée en vigueur le 1er janvier 2021. Des consultations sont actuellement en cours.[3] Nous n’aborderons pas ici en détail le contenu de ce règlement, puisque celui-ci est appelé à changer suivant les consultations. Le tableau suivant, préparé par la Ville de Montréal, résume les contributions qui sont actuellement envisagées à ce règlement:

[4]

Droit de préemption de la Ville de Montréal

Le projet de loi no 121 adopté en septembre 2017 est venu modifier la Charte de la Ville de Montréal pour y ajouter une section, à son annexe C, prévoyant un droit de préemption pour la Ville. En vertu de ce nouveau pouvoir, la Ville pouvait adopter un règlement déterminant les immeubles assujettis au droit de préemption, ce qu’elle a fait en octobre et novembre 2018 en adoptant deux règlements, soit le Règlement déterminant les territoires des parcs sur lesquels le droit de préemption peut être exercé et sur lesquels des immeubles peuvent être ainsi acquis aux fins de parc régional et le Règlement déterminant les secteurs de planification urbaine sur lesquels le droit de préemption peut être exercé et les fins pour lesquelles des immeubles peuvent y être ainsi acquis.

Sur les immeubles répondant aux critères établis par ces règlements, la Ville de Montréal doit inscrire un avis d’intention au registre foncier, lequel demeure en vigueur pendant 10 ans. Le propriétaire qui ne vend pas son immeuble n’aura rien à faire. Toutefois, le propriétaire désirant vendre son immeuble et qui accepte une offre d’achat devra informer la Ville en lui envoyant un avis d’intention d’aliéner son immeuble[5] à défaut de quoi la Ville pourrait faire annuler la vente. Un tel avis d’intention n’a pas à être donné lorsque la vente projetée a lieu entre personnes liées. La Ville aura ensuite 60 jours pour décider si elle désire acheter l’immeuble aux mêmes conditions que celles prévues à l’offre d’achat. Si la Ville n’exerce pas ce droit, la vente pourra avoir lieu et le droit de préemption de la Ville prendra fin.

Un propriétaire qui désire mettre son immeuble en vente devrait donc consulter le registre foncier et ces règlements afin de valider si son immeuble est assujetti à ce droit de préemption.

Aucune autre ville au Québec ne possède un tel droit.

Ces règles relativement récentes auront certainement des effets sur la façon dont les grands projets ou encore les projets de requalification de nos villes seront réalisés à très court terme. Les promoteurs se doivent de connaître ces règles afin, non seulement de planifier un projet de développement en respect avec elles, mais aussi afin de planifier un projet qui sera rentable. Parce que nul besoin de le préciser, ces règles ont un impact sur le portefeuille des promoteurs et fort possiblement sur les délais de négociation des diverses ententes avec les municipalités.

  

[1]Ceci est sans compter le Projet de loi no 121 adopté le 21 septembre 2017 et intitulé Loi augmentant l’autonomie et les pouvoirs de la Ville de Montréal, métropole du Québec et le Projet de loi no 109 intitulé Loi accordant le statut de capitale nationale à la Ville de Québec et augmentant à ce titre son autonomie et ses pouvoirs adopté le 8 décembre 2016.  [2]Aussi appelé le Règlement pour une métropole mixte et mieux connu comme étant la règle du 20-20-20 à cause des règles de calcul qui y figurent  [3]http://ocpm.qc.ca/fr/metropole-mixte   [4]Disponible au https://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/page/habitation_fr/media/documents/reglement_metropole_mixte-resume_fr.pdf   [5]Formulaire disponible au https://ville.montreal.qc.ca/pls/portal/docs/PAGE/PRT_VDM_FR/MEDIA/DOCUMENTS/FORMULAIRE_AVIS_INTENTION_ALIENER_IMMEUBLE.PDF