COVID-19 et construction : impacts sur vos hypothèques légales, licences RBQ et cautionnements

L’état d’urgence sanitaire lié à la pandémie de la COVID-19 entraîne certaines conséquences en matière de droit de la construction.

Nous en dressons un portrait dans cet article, en abordant notamment les impacts sur les aspects suivants :

• Les hypothèques légales de la construction;
• Les licences de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ);
• Les cautionnements de contrats de construction.

Rappel des mesures adoptées par le gouvernement

Compte tenu de la menace grave à la santé de la population québécoise que pose la pandémie de la COVID-19, le gouvernement adoptait, le 13 mars 2020, le décret 177‑2020 relativement à une déclaration d’urgence sanitaire, conformément à l’article 118 de la Loi sur la santé publique. Cet état d’urgence sanitaire a ensuite été renouvelé jusqu’au 7 avril 2020 par différents décrets subséquents[1].

Le 15 mars 2020, la juge en chef du Québec et la ministre de la Justice ont émis l’arrêté numéro 2020-4251, lequel prévoit notamment la suspension des délais de prescription extinctive, de déchéance et de procédure civile jusqu’à l’expiration de la période d’état d’urgence sanitaire, soit jusqu’au 7 avril 2020[2].

Quels sont les impacts de ces mesures sur les hypothèques légales de la construction?

Les mesures reliées à l’état d’urgence sanitaire adoptées par le gouvernement du Québec ont plusieurs effets sur l’hypothèque légale de la construction.

Les délais de conservation de l’hypothèque légale de la construction

L’hypothèque légale de la construction obéit à des formalités strictes qui sont conditionnelles à son existence et à sa conservation. À cet égard, l’article 2727 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») souligne que, pour conserver l’hypothèque légale de la construction, le titulaire doit inscrire un avis dans les 30 jours qui suivent la fin des travaux.

Cette disposition prévoit également que le titulaire du droit hypothécaire doit publier une action ou inscrire un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire dans les six mois suivant la fin des travaux afin de conserver son hypothèque.

Quel est donc l’impact de la suspension des différents délais en matière civile quant aux délais prévus à l’article 2727 C.c.Q.? L’honorable Denis Jacques, j.c.s., a récemment réitéré, dans l’affaire Immeubles Paul E. Richard inc.c. 9231-6892 Québec inc., que les délais de l’article 2727 C.c.Q.sont des délais de déchéance.

Par conséquent, les délais prévus à l’article 2727 C.c.Q. pourraient être qualifiés de délais de déchéance qui seraient suspendus par l’effet de l’arrêté numéro 2020-4251 précité de la juge en chef du Québec et du ministère de la Justice.Ainsi, à titre d’exemple, si la fin des travaux sur un chantier est survenue le 10 mars 2020, le délai de 30 jours serait suspendu depuis le 15 mars 2020, de sorte que le calcul du délai reprendra seulement à la date de fin de l’état d’urgence sanitaire déclaré par le gouvernement du Québec.

Cela dit, puisqu’il s’agit d’une situation exceptionnelle et sans précédent en droit québécois, nous suggérons tout de même aux détenteurs d’une créance pouvant faire l’objet d’une hypothèque légale de la construction de calculer les délais avec précision et d’entreprendre sans délai les démarches d’avis et de préavis d’exercice d’un droit hypothécaire malgré la suspension des délais de déchéance, et ce, afin d’éviter toute perte de droit. À cet égard, les services offerts par le Bureau de la publicité des droits sont considérés comme « prioritaires », de sorte qu’il est toujours possible d’accomplir les formalités de conservation de l’hypothèque légale de la construction malgré l’état d’urgence sanitaire.

En effet, comme le rappelait récemment la Cour d’appel, les délais de déchéance se distinguent des délais de prescription en ce qu’ils ne peuvent, en principe, être suspendus ni interrompus. L’arrêté numéro 2020-4251 faisant exception à ce principe et les tribunaux n’ayant pas encore eu l’occasion d’interpréter la portée juridique de cet arrêté, la prudence demeure de mise, particulièrement si votre droit à l’hypothèque légale de la construction devait être né durant la période de suspension, à l’occasion, par exemple, d’un chantier considéré prioritaire par le gouvernement.

Contrairement au délai de prescription, l’expiration du délai de déchéance ne fait pas qu’éteindre le droit au recours judiciaire, mais il entraîne la perte du droit lui-même.

La jurisprudence reconnaît que le non-respect des délais stricts prévus à l’article 2727 C.c.Q. a pour effet d’éteindre les droits du créancier à l’hypothèque légale de la construction et permet à toute personne intéressée d’en demander le rejet et la radiation.

La notion de fin des travaux

Par le décret 223-2020 du 24 mars 2020, le gouvernement du Québec a rendu une ordonnance selon laquelle toute activité effectuée en milieu de travail doit être suspendue, à l’exception des services prioritaires ou des opérations minimales requises pour assurer la reprise des activités des entreprises œuvrant dans les services non prioritaires.

En ce qui concerne le secteur de la construction, les seuls services considérés « prioritaires » par le gouvernement du Québec sont les suivants :

• les travaux de construction pour réparations et services d’urgence ou pour fins de sécurité,
• les équipements de location, ou
• les électriciens.

Par conséquent, la plupart des chantiers, des travaux de construction et des activités des fournisseurs de matériaux pouvant donner lieu à des hypothèques légales sont actuellement suspendus.

L’état d’urgence sanitaire aura ainsi une incidence sur la date de « fin des travaux » des projets de construction. Cette date est d’une importance capitale, car elle marque le point de départ de la computation des délais prévus à l’article 2727 C.c.Q. pour exercer les formalités de conservation des hypothèques légales de la construction.

Suivant l’article 2110 C.c.Q., la fin des travaux survient lorsque l’ouvrage est exécuté et en état de servir conformément à l’usage auquel on le destine. Il n’y a qu’une seule date de fin des travaux pour l’ensemble des intervenants dans le cadre d’un projet de construction. Cette date s’établit en fonction des faits propres à chacun des chantiers.

Ainsi, bien que l’état d’urgence sanitaire ait pour effet de suspendre la plupart des travaux de construction, cette suspension ne doit pas être confondue avec la notion de fin des travaux. La simple suspension des travaux n’est pas de nature à fixer la date de fin des travaux. Cependant, la jurisprudence associe un abandon des travaux à une fin des travaux en ce qui a trait, entre autres, à l’application des règles relatives à la conservation de l’hypothèque légale de la construction. Il importe donc de bien distinguer les notions de suspension et d’abandon des travaux.

Selon le droit québécois, il y a suspension des travaux lorsque la reprise de ceux-ci est prévisible. En revanche, il y a abandon des travaux lorsque la reprise de ceux-ci cesse d’être prévisible, que l’arrêt des travaux se prolonge au-delà d’un délai raisonnable et normalement acceptable ou encore, lorsque le propriétaire exprime l’intention manifeste de ne pas reprendre les travaux.

En l’espèce, une suspension des travaux qui découlerait de l’état d’urgence sanitaire déclaré par le gouvernement du Québec n’aurait ainsi pas pour effet de fixer la date de fin des travaux pour la computation des délais prévus à l’article 2727 C.c.Q., puisque la reprise des travaux est prévisible.

Il importe également de souligner que la date d’une faillite n’a pas d’impact sur la date de fin des travaux; le syndic ou la caution d’exécution des travaux peuvent en effet assumer l’achèvement de ceux-ci. Étant donné la situation économique précaire causée par l’état d’urgence sanitaire, une augmentation du nombre d’avis de proposition concordataire et de faillites est à prévoir.

En ce qui a trait aux chantiers dont les travaux se poursuivent puisque considérés comme des « services prioritaires » au sens du décret 223-2020 du 24 mars 2020, il semblerait que les délais de conservation des hypothèques légales de la construction pour ces chantiers sont également suspendus. En effet, l’arrêté numéro 2020-4251 ne crée pas de distinction entre les chantiers suspendus et ceux qui se poursuivent.

Toutefois, nous tenons à rappeler qu’il n’est pas nécessaire d’attendre la fin des travaux avant de publier une hypothèque légale, de sorte que nous recommandons de prendre les actions nécessaires afin de préserver les droits. Également, nous soulignons qu’il n’est pas possible de grever une hypothèque légale à certains immeubles, dont les biens de l’État et ceux des personnes morales de droit public affectés à l’utilité publique.

Qu’en est-il des licences RBQ dont le renouvellement survient durant la période de suspension?

L’état d’urgence sanitaire qui prévaut actuellement a un impact sur la majeure partie des entreprises, y compris les organismes gouvernementaux. La RBQ n’échappe pas aux mesures gouvernementales adoptées pour tenter d’aplanir la courbe.

La RBQ centralise actuellement ses efforts sur les « services prioritaires » au sens du décret 223-2020 du 24 mars 2020.          

En ce qui a trait aux nouvelles demandes de licences, celles-ci sont toujours traitées[3]. De plus, malgré la situation actuelle, les parties détenant une licence se doivent d’en payer le maintien à son échéance. En effet, conformément à l’article 71 de la Loi sur le bâtiment, si le détenteur d’une licence, soit un entrepreneur ou un constructeur-propriétaire, ne remplit pas son obligation de payer les droits et les frais exigibles pour le maintien de sa licence, celle-ci cessera d’avoir effet. Les détenteurs de licences sont en mesure d’effectuer le paiement en ligne.

Considérant les circonstances actuelles, la RBQ prévoit explicitement qu’elle prendra les mesures nécessaires pour que les titulaires de licence ayant fait preuve de diligence ne soient pas pénalisés. Les entrepreneurs et les constructeurs-propriétaires se doivent donc de faire preuve de diligence et de respecter, dans la mesure du possible, les échéances pour le paiement des droits.

Quelles sont les répercussions sur les délais énoncés aux contrats de cautionnement?

La mise en place de cautionnements dans le domaine de la construction est chose fréquente, puisqu’ils ont comme objectif d’assurer au client l’exécution des obligations des entrepreneurs et sous-traitants impliqués dans un projet de construction. Les cautionnements qu’on retrouve le plus fréquemment dans le domaine de la construction sont le cautionnement de soumission, le cautionnement d’exécution et le cautionnement pour le paiement de la main-d’œuvre et des matériaux.

De manière générale, le contrat de cautionnement en matière de construction prévoit des délais stricts pour l’accomplissement de certaines formalités permettant à un créancier de se prévaloir du cautionnement émis en sa faveur. Étant donné les mesures mises en place par le gouvernement, dont celles qui découlent de l’arrêté numéro 2020-4251 concernant la suspension des délais, il est intéressant de se questionner sur l’impact de ces mesures sur les délais relatifs aux cautionnements.

Délai d’avis de défaut et de demande de paiement à la caution

Le créancier qui veut se prévaloir du cautionnement émis en sa faveur doit aviser la caution du défaut du débiteur principal ou encore transmettre sa demande de paiement à la caution dans le délai prescrit. Dans la décision récente 3476677 Canada inc. (Entreprise Pro Forme) c. CLP Construction inc.de la Cour supérieure, le juge Dugré qualifiait ce délai d’avis de défaut ou demande de paiement de « délai contractuel de rigueur et de déchéance ».

Les conditions mêmes d’un contrat se doivent d’être respectées. Le législateur a prévu une règle de non-extension des obligations prévues au contrat de cautionnement à l’article 2343 C.c.Q., lequel se lit comme suit  : « Le cautionnement ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. » La Cour d’appel est venue réitérer ce principe dans l’arrêt Cie d’assurance London garantie c. Girard & Girard Inc.

Tel que nous l’avons souligné précédemment, les délais visés par l’arrêté numéro 2020-4251 concernent la prescription extinctive et de déchéance ainsi que les délais de procédure civile.

Bien que les délais prévus dans le contrat de cautionnement relativement à la transmission d’un avis de défaut ou d’une demande de paiement à la caution soient qualifiés de « délais de déchéance », il s’agit de délais contractuels relevant de la loi des parties. Par conséquent, bien que l’information ne soit pas précisée par la juge en chef ou la ministre de la Justice, nous doutons que l’arrêté numéro 2020-4251 ait une portée telle qu’il suspende également des délais prévus contractuellement par les parties et qui ne relèvent pas de la législation ou qui ne sont pas des délais de procédure civile.

Considérant ce qui précède, nous suggérons aux créanciers de demeurer prudents et de transmettre les avis de défaut et les demandes de paiement nécessaires à la caution dans les délais prescrits aux contrats de cautionnement afin d’assurer la conservation de leurs droits.

Délai contractuel imposé pour l’institution d’une action contre la caution

La majorité des cautionnements contiennent une clause permettant au créancier de poursuivre la caution. Le délai maximal pour intenter ce type de procédure a longtemps varié et a fait l’objet de plusieurs débats jurisprudentiels et doctrinaux.

Depuis le 1^er janvier 1994, il semble toutefois que toute disposition contractuelle d’un cautionnement prévoyant un délai pour poursuivre la caution inférieur au délai de prescription triennal de l’article 2925 C.c.Q.serait sans effet. L’article 2884 C.c.Q. est d’ordre public et prescrit que l’on « ne peut pas convenir d’un délai de prescription autre que celui prévu par la loi ». La Cour supérieure est venue confirmer cette notion à plusieurs reprises en indiquant que les délais contractuels imposés par les parties pour l’institution d’un recours contre la caution sont illégaux lorsqu’ils sont inférieurs au délai de trois ans prévu par le législateur.

Nous sommes donc d’avis que le délai pour ester en justice et intenter une action contre la caution en vertu d’un cautionnement de contrat de construction est en fait un délai de prescription, lequel serait suspendu suivant l’arrêté numéro 2020-4251. Cependant, nous suggérons, encore une fois, de demeurer prudent et d’intenter tout recours contre une caution dans les délais prescrits par le contrat de façon à éviter toute contestation ou perte de droit.

Notion de force majeure 

Certains créanciers pourraient chercher à se prévaloir de la notion de force majeure pour passer outre les délais prévus dans le contrat de cautionnement. La notion de force majeure n’étant pas une notion d’ordre public, les parties peuvent en moduler l’application dans leur contrat. Il est donc primordial de se référer d’abord aux clauses de force majeure contenues dans le contrat pour en vérifier l’application.

En l’absence de disposition contractuelle encadrant la notion de force majeure, les parties doivent se tourner vers les dispositions de droit commun. Bien que l’article 1470 C.c.Q. soit un moyen d’exonération, encore faut-il que le créancier arrive à démontrer l’existence d’une situation de force majeure.

Pour se qualifier de force majeure, l’évènement en cause doit respecter trois critères cumulatifs, soit les critères d’imprévisibilité, d’irrésistibilité et d’extériorité. À cet égard, nous vous référons à notre article « La pandémie aura-t-elle un impact sur vos contrats » afin de mieux cerner les différents critères applicables.

En ce qui concerne les droits d’une caution, il est difficile d’envisager que la COVID-19 réponde au critère de l’irrésistibilité pour les créanciers. En effet, les nombreux avis de dénonciation pouvant être transmis par le biais des moyens technologiques, le défaut d’un créancier hors délai pour l’envoi d’un avis devient donc extrêmement ardu à invoquer. Dans son ouvrage sur les obligations, Vincent Karim énonçait d’ailleurs que « le caractère d’irrésistibilité dont il est question ici implique une impossibilité absolue », ce qui ne serait probablement pas le cas en l’espèce.            

Nous croyons donc qu’il serait très difficile pour un créancier d’invoquer la force majeure pour justifier son omission de respecter les délais prévus au contrat de cautionnement. Nous conseillons ainsi aux créanciers de demeurer vigilants et de bien calculer leurs délais afin d’éviter toute contestation ou perte de droit.

Depuis 25 ans, la mission de BCF est d’appuyer les entreprises d’ici. Nous connaissons les enjeux auxquels vous faites face et notre équipe en droit de la construction est disponible pour vous aider à utiliser les ressources à votre disposition. N’hésitez pas à communiquer avec l’un des membres de notre équipe de droit de la construction pour vous conseiller et vous appuyer relativement à l’applicabilité de ces nouvelles mesures annoncées à vos activités.

[1] Décret numéro 222-2020 du 20 mars 2020 et décret numéro 388-2020 du 29 mars 2020; [2] Cette période d’état d’urgence pourrait être prolongée par le gouvernement; [3] En date du 31 mars 2020. La situation pourrait évoluer en fonction des mesures gouvernementales à être adoptées dans le futur.