Conservation du droit à l’hypothèque légale de la construction : quel est l’impact de la résiliation du contrat?

La notion de fin des travaux est essentielle à la conservation du droit à l’hypothèque légale de la construction. 

1. Principes applicables à la notion de fin des travaux

Selon la jurisprudence, lorsque « l’étendue des travaux est contractuellement prévue, cette fin des travaux survient lorsque le contrat d’entreprise est intégralement exécuté, ce qui comprend tous les travaux qui sont une suite logique de ceux qui y sont expressément mentionnés, aussi mineurs soient-ils. Pour les travaux qui ne sont pas expressément inclus au contrat, seuls ceux qui revêtent une certaine importance pour l’utilité de l’immeuble peuvent reporter la fin des travaux ». Ainsi, la correction de déficiences ou de malfaçons ne retarde pas l’arrivée de la fin des travaux, pas plus que la non-conformité des travaux aux plans et devis. 

De plus, il n’existe qu’une seule date de fin des travaux et non une fin des travaux pour chaque intervenant. L’exécution intégrale des travaux signifie une exécution complète des travaux prévus au contrat, même si plusieurs sous-traitants sont intervenus.  

2. Impact de la résiliation du contrat sur la notion de fin des travaux

Qu’en est-il de la fin des travaux lorsque le client décide de résilier le contrat de construction et que les travaux contractuels ne sont pas terminés? Dans cette situation, quel est l’impact de la résiliation du contrat sur la notion de fin des travaux pour le calcul du délai de 30 jours pour la publication de l’hypothèque légale de la construction?  

Suivant la jurisprudence, la résiliation du contrat de construction par le client ne modifie pas le principe énoncé à l’article 2727 du Code civil du Québec, à savoir que la date de fin des travaux est le point de départ pour le calcul du délai de 30 jours.  

La jurisprudence et la doctrine confirment que la date de résiliation du contrat de construction ne constitue pas nécessairement la date de fin des travaux. En cas de résiliation du contrat par le client, la date de fin des travaux est celle où les travaux prévus au contrat initial ont été terminés par le nouvel entrepreneur mandaté par le client.  
 
Ainsi, l’hypothèque légale de la construction est jugée valide lorsqu’inscrite avant le parachèvement des travaux contractuels par le nouvel entrepreneur. Les tribunaux rappellent également qu’une seule date de fin des travaux existe, peu importe le nombre d’intervenants sur le chantier. 

Si toutefois le client ne souhaite pas faire parachever les travaux à la suite de la résiliation du contrat, la date de fin des travaux est celle de la résiliation. Selon la jurisprudence, l’abandon des travaux par le propriétaire ou le client survient lorsque la reprise des travaux cesse d’être prévisible. Dans ce cas, la date de l’abandon des travaux marque la date de fin des travaux.  

Déterminer la date de fin des travaux demeure une question de faits propres à chaque affaire. Afin d’évaluer la date de fin des travaux en cas de résiliation du contrat, il demeure essentiel que l’entrepreneur se réfère au contrat de construction pour connaitre l’étendue des travaux prévus et qu’il s’informe sur le parachèvement des travaux.  

Notre équipe en litige de construction peut vous accompagner dans ces démarches et vous offrir l’expertise nécessaire pour protéger vos droits.