La réglementation municipale à l’ère Airbnb

Attestation de classification

La Loi sur les établissements d’hébergement touristique et son règlement imposent l’obligation à toute personne exploitant un établissement d’hébergement touristique d’obtenir une attestation de classification, laquelle ne peut être obtenue sans un certificat de conformité à la réglementation municipale.

La définition d’établissement touristique inclut tout établissement dans lequel au moins une unité d’hébergement (chambre, lit, suite, appartement, maison, chalet, prêt-à-camper, site pour camper, etc.) est offerte en location contre rémunération pour une période n’excédant pas 31 jours, à des touristes, sur une base régulière d’une même année civile et dont la disponibilité est rendue publique.

Ainsi, une personne qui offre son appartement en location une seule fois par année lors de ses propres vacances estivales ne le fait pas sur une base régulière au cours d’une même année civile et n’est pas assujettie à l’obligation d’obtenir une attestation de classification.

La notion de 31 jours et moins est aussi importante. En effet, au-delà de cette durée, la jurisprudence a considéré que ce n’était plus une activité commerciale de location, mais une intention d’y établir sa résidence, soit un usage résidentiel.

Finalement, l’affichage d’une offre de location est également un élément déterminant pour qu’une unité d’hébergement soit considérée comme un établissement touristique. Une personne qui louerait régulièrement son appartement, par bouche-à-oreille entre des connaissances, sans jamais l’afficher, ne serait pas dans l’obligation de détenir une telle attestation de classification.

La taxe de vente du Québec et la taxe sur l’hébergement

Afin de solutionner le problème d’iniquité soulevé par certains hôteliers à l’effet que des propriétaires ou locataires affichant sur Airbnb leur faisaient de la concurrence déloyale en ne chargeant pas les mêmes taxes qu’eux-mêmes devaient imposer à leurs clients, une Entente de conformité fiscale relative à la taxe sur l’hébergement à l’égard des hôtes utilisant la plateforme « Airbnb » a été conclue le 21 juillet 2017 prévoyant que les hôtes n’ont pas à s’inscrire afin de percevoir les taxes applicables, mais qu’Airbnb doit le faire et percevoir les taxes directement, par la plateforme lors d’une réservation. Airbnb doit remettre les montants ainsi perçus à Revenu Québec quatre fois par année.

La réglementation municipale La réglementation municipale doit être respectée pour que les hôtes Airbnb puissent obtenir leur attestation de classification. Or, les municipalités utilisent plusieurs chemins distincts pour régir un tel usage. Certaines plus petites municipalités n’ont pas encore modifié leur zonage pour tenir compte de cette nouvelle réalité. Il faut alors interpréter le règlement dans son ensemble afin de déterminer si la location courte durée est permise. De façon générale, la jurisprudence a établi que dans des zones où seuls des usages résidentiels étaient permis, la location courte durée, usage de nature commerciale, ne pouvait pas l’être. D’autres villes, par exemple Montréal, sont venues contingenter cet usage en prévoyant une distance de 150 mètres minimum entre deux usages résidence de tourisme. Et d’autres villes comme Québec viennent d’obtenir les recommandations de comité consultatif quant à la façon de gérer de tels usages dans l’avenir. Les promoteurs et gestionnaires immobiliers doivent se questionner sur l’opportunité et la rentabilité de vouloir permettre, dans leur immeuble, la location courte durée et demander un changement de zonage en conséquence. En effet, selon les secteurs, l’offre et la demande, il pourrait être intéressant financièrement pour le développeur de permettre que les locataires et/ou propriétaires de parties privatives puissent louer à court terme leur espace.

Il est important de souligner que puisque la location de courte durée est considérée comme un usage commercial, la fiscalité municipale s’en retrouvera affectée en ce que les établissements détenant leur attestation de classification ne seront plus considérés comme résidentiels et seront taxés en conséquence.

Outils contractuels

Au-delà de ce qu’ont prévu la législation et la réglementation, rappelons que le contrat est la loi des parties. En conséquence, il est possible, dans une déclaration de copropriété, une servitude, un règlement de l’immeuble, d’interdire de telles locations. Plusieurs exemples en jurisprudence démontrent que de telles règles privées sont valables, même quand la réglementation publique aurait pu permettre cet usage. Un tel règlement d’immeuble pour un bâtiment résidentiel qui se veut plus haut de gamme et tranquille, dans un secteur moins touristique, pourrait être intéressant à mettre en place pour un propriétaire.

Le présent article constitue un résumé de l’article complet rédigé par l’auteure et sa collègue Me Audrey-Anne Béland intitulé « La réglementation municipale à l’ère d’Airbnb » et publié dans les Développements récents en droit municipal 2018, lequel est accessible ici.