Projet de loi 104 : ce qui change pour les municipalités et les acteurs économiques

Aperçu général de la Loi 

Le projet de loi n° 104, intitulé Loi modifiant diverses dispositions afin notamment de donner suite à certaines demandes du milieu municipal (L.Q. 2025, c. 33, ci-après, la « Loi »)), a été sanctionné le 12 novembre 2025 (L.Q. 2025, c. 33). Ses dispositions, entrées en vigueur pour la plupart à cette même date, apportent des changements importants qui concernent principalement les municipalités, mais qui sont aussi susceptibles d’avoir un impact auprès de certains acteurs économiques. 

Changements touchant la gouvernance municipale et les mécanismes internes 

Pour les municipalités, la Loi introduit la possibilité pour tout conseil municipal comptant au moins douze conseillers de constituer un comité exécutif par règlement adopté à la majorité des deux tiers (art. 70.1 et suiv. LCV). Ce comité, présidé par le maire, pourra exercer des compétences déléguées par le conseil et attribuer certains contrats, sous réserve des limites prévues par la loi, en plus de ne pouvoir être dissout.  

Par ailleurs, les municipalités qui souhaitent établir ou modifier des secteurs aux fins de l’imposition de la taxe foncière générale pourront désormais, sur adoption d’une résolution exprimant cette intention, demander le dépôt d’un rôle préliminaire (art. 264.64.10.1 LFM).  

Elles obtiennent également la faculté de fixer des taux distincts de taxes foncières pour les immeubles non résidentiels, et ce, sans avoir à se doter d’une stratégie visant à réduire l’écart de fardeau fiscal applicable à l’égard des immeubles résidentiels et non résidentiels (art. 244.64.9 LFM). Le plafond du taux particulier applicable aux immeubles résidentiels est par ailleurs relevé pour l’exercice 2026 (art. 42.3 de la Loi).  

La loi assouplit aussi les règles relatives aux contrats municipaux en permettant l’attribution à tout organisme public (art. 14 LCOP) et modifie certaines obligations des élus, notamment le délai pour déposer la déclaration d’intérêts pécuniaires (art. 358 LERM) et la suppression de certaines obligations de transmission au ministère. 

Enfin, la date limite pour adopter le code d’éthique et de déontologie révisé après chaque élection est repoussée de deux mois (art. 23.11 de la Loi sur l’éthique et la déontologie en matière municipale), et des ajustements sont apportés à la composition du conseil et du comité exécutif de la Communauté métropolitaine de Montréal. La Ville de Québec pourra également déléguer certains pouvoirs relatifs aux immeubles et aux sites patrimoniaux à la Commission d’urbanisme et de conservation. 

Mesures ayant un impact direct sur les promoteurs immobiliers et les entreprises 

La Loi introduit en outre certaines modifications susceptibles d’avoir un impact direct plus large, notamment à l’égard des promoteurs immobiliers et des entreprises.  

Ainsi, la Loi prévoit que les dispositions réglementaires visant à augmenter la densité près des axes de transport collectif ne sont plus sujettes à approbation référendaire, et ce, sans égard à la valeur initiale de la norme (art. 123.1 LAU).  

Elle permet aussi aux municipalités de délivrer un permis avant le paiement d’une contribution destinée à financer des travaux ou des services municipaux, sous réserve d’un engagement et de garanties financières (art. 145.22 LAU).  

Les règles sur les cautionnements sont assouplies : l’autorisation ministérielle n’est requise que si la valeur totale dépasse 20 % du budget municipal, avec un plafond distinct de 2,5 millions de dollars pour certaines obligations (art. 28(3) LCV / art. 9 CM).  

Les municipalités peuvent désormais se porter caution pour un organisme à but non lucratif afin de favoriser l’exploitation d’un bâtiment industriel locatif, et ce, sans avoir à obtenir d’autorisation ministérielle (sous réserve des règles générales relatives au cautionnement évoquées ci-dessus), et conclure des baux sans limite de durée (art. 6.1 et 7 Loi sur les immeubles industriels municipaux).  

Elles obtiennent également le pouvoir d’accorder un crédit de taxes pour des terrains devenus vagues à la suite d’un sinistre, avec possibilité d’application rétroactive au 1er janvier 2024 (art. 253.1 LFM).  

La méthode d’évaluation des immeubles comprenant des logements sociaux ou abordables est ajustée pour tenir compte des limites liées à la fixation des loyers, mesure applicable aux rôles en vigueur à compter du 1er janvier 2027 (art. 45.1 LFM).  

Enfin, les municipalités peuvent désormais accorder de l’aide pour l’entretien des chemins multiusages au sens de la Loi sur l’aménagement durable du territoire forestier (art. 91(5) LCM). 

 Modifications diverses et mesures transitoires 

La loi prévoit finalement l’annulation des poursuites pénales, plaidoyers de culpabilité et jugements en lien avec certaines infractions au Règlement sur la sécurité des piscines résidentielles commises avant le 30 avril 2026, avec remboursement des frais et amendes (art. 42.6 de la Loi). Plusieurs modifications sont également apportées à la Loi sur l’Autorité régionale de transport métropolitain et à la Loi sur les sociétés de transport en commun. 

Ces changements visent à moderniser le cadre législatif municipal, à offrir plus de flexibilité aux villes et à soutenir le développement économique et urbain. Le texte intégral de la Loi devrait être disponible sous peu sur le site des Publications du Québec. 

Points à surveiller et gestes à poser pour les organisations 

Ces modifications législatives auront des répercussions concrètes sur la fiscalité, les processus d’approbation, la planification des projets et la collaboration avec les municipalités. Pour mieux s’y préparer, les organisations gagneront à : 

• passer en revue leurs projets en cours pour identifier ceux qui pourraient bénéficier des nouvelles règles (permis avant paiement, assouplissements des cautionnements, crédit de taxes, densification sans approbation référendaire); 
• anticiper les variations potentielles de taxation foncière, particulièrement pour les immeubles non résidentiels; 
• réviser leurs approches de développement ou d’acquisition en tenant compte des ajustements futurs à l’évaluation foncière; 
• discuter avec les municipalités pour comprendre comment celles-ci comptent utiliser leurs nouveaux pouvoirs; 

Ces actions permettront aux entreprises, promoteurs et investisseurs de mieux tirer parti des assouplissements, d’éviter les zones de risque et d’intégrer les nouvelles règles dans leurs décisions d’affaires. 

Vous avez des questions sur les effets de la Loi 104 ou sur la façon d’adapter vos projets à ces nouvelles règles? Notre équipe en litige peut vous accompagner.