Sommaire exécutifs
Oct 21, 2025
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Les limites de la garantie légale face aux approbations réglementaires
Points clés à retenir
- La garantie légale de qualité vise à assurer que le bien vendu puisse servir à l’usage auquel il est destiné, mais ne couvre pas les vices apparents ou connus de l’acheteur.
- L’acheteur prudent et diligent doit lui-même vérifier que le bien possède les approbations réglementaires nécessaires pour l’usage prévu.
- L’absence d’approbation réglementaire ne constitue pas automatiquement un vice caché au sens de l’article 1726 du Code civil du Québec.
- La décision Environnement routier NRJ inc. c. Ville de Montréal illustre que l’usage réel du bien est déterminant pour qualifier un vice comme caché ou apparent.
- Le vendeur n’est pas tenu de garantir la conformité du bien à toutes les exigences réglementaires possibles, surtout pour des usages projetés échappant à son contrôle.
La garantie légale de qualité, prévue à l’article 1726 du Code civil du Québec, assure à l’acheteur que le bien vendu pourra servir à l’usage auquel on le destine.
Mais jusqu’où s’étend réellement cette protection? S’applique-t-elle lorsque l’usage projeté n’était pas connu de l’acheteur et/ou du vendeur ou que le bien vendu ne possède pas les approbations règlementaires prévues par une loi d’ordre public? Avant d’aborder ces limites, rappelons les fondements de la garantie légale et les principes qui en encadrent l’application.
Rappel du régime légal de la garantie de qualité
L’article 1726 du Code civil du Québec établit le régime légal de la garantie de qualité d’un bien vendu. Cette disposition, dont la notoriété dépasse largement le cercle des acteurs du système juridique, prévoit qu’un bien doit être « exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. »
Le législateur a toutefois limité cette garantie : un vice connu de l’acheteur ou encore un vice qualifié d’« apparent », c’est-à-dire un défaut qu’un acheteur prudent et diligent aurait pu constater sans avoir recours à un expert ou une experte, n’est pas couverte par cette garantie légale.
Quand l’absence d’approbation réglementaire ne constitue pas un vice caché
S’il peut être facile d’imaginer l’application du régime légal de la garantie légale de qualité lorsqu’un acheteur découvre, par exemple, une infiltration d’eau majeure quelques mois seulement après l’acquisition d’un immeuble, d’autres situations peuvent être plus ambiguës.
C’est notamment le cas lorsqu’un bien ne possède pas toutes les approbations requises par une loi, même une loi d’ordre public. Doit-on conclure qu’un tel manquement constitue automatiquement un vice caché rendant le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, au sens de l’article 1726 du Code civil du Québec?
Dans une décision récente, la Cour supérieure du Québec a répondu par la négative à cette question et a confirmé que, dans certaines circonstances, l’absence d’approbation réglementaire, même prévue par une loi d’ordre public, ne suffit pas à établir l’existence d’un vice caché.
La décision Environnement routier NRJ inc. : un usage projeté déterminant
Dans l’affaire Environnement routier NRJ inc. c. Ville de Montréal, 2025 QCCS 611, le tribunal était notamment saisi d’un litige où un acheteur reprochait à son vendeur de lui avoir vendu un scanner n’ayant pas reçu l’approbation de Mesures Canada, comme l’exige Loi sur les poids et mesures (LRC 1985, c. W-6).
Or, au moment de l’achat, l’acheteur ignorait encore qu’il utiliserait le scanner dans le cadre d’un appel d’offres de la Ville de Montréal visant à offrir des services de mesurage électronique des camions pour les opérations de déneigement sur le territoire de la Ville. Ce n’est que plusieurs années plus tard qu’il a employé le scanner à cette fin, après l’avoir utilisé pour de multiples autres raisons.
La Cour a donc conclu qu’au regard de ces circonstances, l’acheteur ne pouvait prétendre que l’absence d’une approbation réglementaire constituait un vice caché rendant le bien impropre à l’usage auquel il était destiné, ni même qu’il en diminuait son utilité de manière significative.
Le devoir de vérification de l’acheteur prudent et diligent
La Cour a aussi rappelé un principe essentiel : l’acheteur prudent et diligent doit lui-même chercher à savoir si le bien qu’il entend acquérir possède les approbations réglementaires nécessaires à l’usage qu’il souhaite en faire.
Sans ces vérifications préalables, même si l’absence d’une approbation réglementaire pouvait être considérée comme un vice caché, la Cour devrait conclure au caractère « apparent » du vice, ce qui exclut l’application du régime de la garantie de qualité prévu à l’article 1726 du Code civil du Québec.
Responsabilités de l’acheteur et limites du vendeur
Cette affaire rappelle que, même en présence d’un vendeur professionnel, l’acheteur doit lui-même vérifier que le bien convoité est conforme aux exigences légales applicables à l’usage qu’il entend en faire, tant au moment de l’acquisition qu’à l’occasion d’une utilisation ultérieure.
Il serait déraisonnable d’imputer au vendeur l’obligation de garantir que le bien vendu satisfait à l’ensemble des exigences réglementaires possibles pour tous les usages potentiels, alors même que le contrôle du bien et nécessairement de son usage, lui échappe après l’achat.
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FAQ
FAQ
La garantie légale de qualité, prévue à l’article 1726 du Code civil du Québec, protège l’acheteur contre les vices cachés affectant un bien. Un vice caché est un défaut que la personne raisonnable ne serait pas en mesure de déceler et qui rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l’acheteur n’aurait pas acheté le bien, ou n’aurait pas payé le même prix, s’il en avait eu connaissance. De manière générale, cette garantie s’applique automatiquement lors de la vente d’un bien, à moins que les parties n'y ait explicitement renoncé.
Il n’existe pas de durée raisonnable pour la garantie légale. Cependant, la garantie légale comprend une garantie pour la durabilité du bien laquelle dépend de la nature du bien, de son usage prévu et de la date à laquelle le vice caché est découvert. L’acheteur dispose généralement d’un délai de trois ans au moment de la découverte du vice caché pour intenter un recours en justice contre son vendeur.
La garantie légale couvre principalement les vices cachés qui :
- rendent le bien impropre à l’usage prévu, ou
- diminuent tellement son utilité que l’acheteur n’aurait pas acheté ou payé le même prix.
En matière de vente, cinq conditions doivent être respectées afin de conclure à un vice caché et se prévaloir de la garantie légale de l'article 1726 CcQ. Le vice doit être :
1. Grave
2. Caché
3. Antérieur à la vente
4. Inconnu de l’acheteur à la vente
5. Dénoncé par écrit au vendeur dans un délai raisonnable
Elle ne couvre donc pas :
- les vices connus de l’acheteur au moment de l’achat,
- les vices apparents, c’est-à-dire ceux qu’un acheteur prudent et diligent aurait pu constater sans recourir à un expert,
- les défauts liés à un usage futur imprévisible ou à des exigences réglementaires non vérifiées par l’acheteur (comme nous l’illustre la décision Environnement routier NRJ inc.).
