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Cannabis et louage commercial: les considérations à prévoir

24 septembre 2018

Après des mois de discussions, la Loi sur le cannabis a été sanctionnée le 21 juin 2018 et, en prévision, la Loi constituant la Société québécoise du cannabis, édictant la Loi encadrant le cannabis et modifiant diverses dispositions en matière de sécurité routière (la « Loi ») a été adoptée par l’Assemblée nationale le 12 juin 2018.

À l’heure actuelle, seule la Société québécoise du cannabis (la « SQDC ») est autorisée à vendre le cannabis au détail. Celle-ci prévoit par ailleurs l’ouverture de 20 succursales pour le 17 octobre 2018. La Loi prévoit aussi que seul un producteur de cannabis qui possède les qualités et qui satisfait aux conditions déterminées par règlement du gouvernement (un « Producteur qualifié ») peut produire du cannabis au Québec, étant entendu que cette activité inclut notamment la culture, la transformation, l’emballage et l’étiquetage à des fins commerciales.

En tant qu’acteur du domaine immobilier, vous pourriez être confronté à l’un des trois scénarios suivants:

  1. vous êtes propriétaire d’immeubles commerciaux et la SQDC vous contacte pour louer un ou des locaux aux fins de vente du cannabis au détail;

  2. vous êtes propriétaire de terrains propices à la construction de structures ou de serres aptes à la production de cannabis et, en tant que Producteur qualifié, vous désirez mettre en place une structure légale de propriétaire foncier et d’exploitant;

  3. un Producteur qualifié entre en contact avec vous dans le but de louer votre (vos) terrain(s) afin d’y ériger les structures précitées dans le but de produire du cannabis.

Avant de prendre une décision, assurez-vous au préalable d'avoir pensé à tout, notamment, mais sans limitation, aux éléments suivants.

Le zonage

En cas de location pour fins de vente au détail, la SQDC doit se conformer aux règlements d’urbanisme et de zonage en vigueur sur tout territoire municipal local où elle établit ses magasins. Le respect du zonage est péremptoire aussi dans les cas des scénarios 2 ou 3 précités. Donc, si le zonage doit faire l’objet d’une modification et que votre entente (avec la SQDC, avec un Producteur qualifié ou en tant que Producteur qualifié) est conditionnelle à ce que la vente de cannabis soit permise, ne tenez rien pour acquis : une modification de zonage est un processus long, douloureux, coûteux et incertain.

Les restrictions commerciales touchant un centre commercial

Il faut réviser les baux existants pour vous assurer que vous n’y contreviendrez pas. La réglementation finale concernant les endroits où la consommation du cannabis sera permise n’est pas déterminée. En entérinant votre entente avec la SQDC ou un Producteur qualifié, vos locataires existants pourraient-ils s’y opposer ou soulever un défaut de respecter votre obligation de leur procurer la jouissance paisible des lieux loués? N’oubliez pas non plus de vérifier les restrictions conventionnelles résultant par exemple du règlement adopté dans le cadre d’une déclaration de copropriété divise qui gouverne, de plus en plus, les immeubles à usages multiples.

Les protections d'assurances

Certaines compagnies prévoient déjà des couvertures spéciales liées à la vente au détail ou à la production du cannabis. Demandez à votre consultant de réviser vos polices d’assurance et, si nécessaire, de les mettre à jour en prévision de ce nouveau type d’exploitation commerciale.

La remise des lieux loués

Si vous livrez les lieux loués sur une base de « coquille » et que la SQDC est responsable des améliorations locatives requises par la Loi ou que vous êtes responsable sur la base d’un « clé en main », assurez-vous que le locataire vous remettra les lieux loués dans le même état qu’il les a reçus lors de la livraison; prévoyez aussi un droit d’inspection régulier pour évaluer l’impact des odeurs et les autres conséquences découlant de l’exploitation de la SQDC. Si vous louez votre (vos) terrain (s) ainsi que les structures ou serres qui y sont érigées à un Producteur qualifié ou si vous avez consenti un droit de superficie à un Producteur qualifié qui y érige ces structures ou ses serres, prévoyez l’enlèvement de celles-ci et des équipements accessoires à la fin du terme. En effet, les structures ou serres pourraient être inutiles à un nouvel exploitant. N’oubliez pas d’exiger une garantie à l’égard de cet enlèvement.

Le créancier hypothécaire

Soumettez votre projet à votre créancier hypothécaire et faites vérifier votre convention de crédit afin de vous assurer que ce nouveau projet ne contrevient pas au contenu de vos documents de financement.

Situation de défaut

Prévoyez ce qui se produira si le locataire ou Producteur qualifié à qui vous avez loué votre terrain et qui y a érigé des structures ou des serres fait défaut de respecter ses obligations. Pouvez-vous saisir son inventaire, et si oui, n’étant pas vous-même un Producteur qualifié, que pouvez-vous en faire?

Il ne s’agit pas ici de réinventer la roue à l’égard du louage commercial ou de la constitution d’un droit de superficie, mais bien de circonscrire certains problèmes que risquent d’engendrer la légalisation du cannabis, sa production et sa vente. Ce qui précède n’est pas exhaustif, mais ce sont des points ou des questions qu’un propriétaire et un locataire prudents et diligents doivent soumettre à leur conseiller juridique avant de s’engager dans ce processus.